业内专家解读《投资性房地产评估指导意见（试行）》

业内专家解读《投资性房地产评估指导意见（试行）》

提要：1月20日，财政部发布关于印发《投资性房地产评估指导意见（试行）》的通知。通知称，为规范注册资产评估师执行资产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，中国资产评估协会制定了《投资性房地产评估指导意见（试行）》，地产业内人士解读。

1月20日，财政部发布关于印发《投资性房地产评估指导意见（试行）》的通知。通知称，为规范注册资产评估师执行资产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，中国资产评估协会制定了《投资性房地产评估指导意见（试行）》，新浪乐居编辑第一时间连线地产业内人士进行解读。

张宏伟(博客) 或将导致抛盘潮和退房潮加剧

斯盖营销策划高级调研经理

《投资性房地产评估指导意见（试行）》在评估要求、评估对象、评估方法和评估披露方面做了明确的规定，相对于“国十一条”的确是有进步：首先，这些细则的出台，使我们看到国家在调控楼市，抑制投资投机需求过剩，平抑高房价方面的决心。国家楼市调控细则的不断出台，一方面是真正出台可以执行的抑制投资投机行为的措施，同时，也是回应当下业内有些人士认为国家调控没有实际执行细则，难以执行，楼市调控成“空调”的论断。

其次，《投资性房地产评估指导意见（试行）》明确指出投资性房地产的对象，这对国家有针对性的调控楼市投资需求过剩的市场环境进行调控。《投资性房地产评估指导意见（试行）》将一同与其他楼市调控措施（土地出让金首付50%，二套房贷不低于40%等政策）相互配合，“结构性”调整楼市在2009年发展内部结构发展不均衡的现象。

第三、《投资性房地产评估指导意见（试行）》的细则的发布，暗示未来在“国十一条”的大指导思想下，2010年更多的楼市调控细则会出台，楼市调控执行方面将有更多的参考依据。

第四，《投资性房地产评估指导意见（试行）》或许将进一步加剧各城市目前刚刚露头的“抛盘潮”和退房潮，政策的威慑效应一定程度上让投资投机者更加谨慎面对房地产市场。

陆骑麟(博客) 缺少处罚机制难以发挥调控作用

佑威房地产研究院副主任

财政部发出的《投资性房地产评估指导意见（试行）》中虽然对评估要求、评估对象、评估方法和评估披露方面做了明确的规定，但是并没有说明如果不按照《意见》进行投资性房地产的评估将会有怎样的处罚。

在没有处罚条例的情况下《投资性房地产评估指导意见（试行）》只是一纸空文，必须要明确规定如何执行，不执行如何处罚才能对楼市进行有效的调控。不能仅仅依靠“口头”的政策去调控实实在在的市场，《投资性房地产评估指导意见（试行）》最多只能增加开发商在土地转让上的成本而已，并不能有实质性的作用。

孙斌艺(博客) 政策调控不利于经济长期发展

中国房地产评测中心副主任

首先，《投资性房地产评估指导意见（试行）》并不能称为“国十一条”的执行细则，这个《意见》是对《企业会计准则第3号──投资性房地产》文件中提到的投资性房地产进行评估的指导意见。将其和“国十一条”联系到一起或许是因为近期调控政策密集而产生的过度敏感的反应。

另外，因为汉语的特殊性，投资和投机便产生了褒贬的区别，其实在经济学中投资和投机并无区别，都是为了趋利避害而产生的正常行为。

第三，作为一个指导意见如果一定要区分投资和投机是十分困难的，需要列举的情况和细节也非常多，显然不存在可操作性。在没有明确界定的情况下，投资和投机就更无法区别，最后便会沦为由某些部门说了算的局面。

第四，政府出台一系列的调控政策来确保房地产的稳定发展，而投资作为传递市场信息的重要工具，如果投资的渠道被切断必将导致市场的波动放大，不利于市场稳定。

第五，决定房价的关键在于需求和对于未来的预期，并不在于房产开发的成本。土地的价格不能够决定房产的价格，反而是市场对于房产的需求给了房产开发商信心，促使了地王的产生。用政策手段调控市场只能起到短期的压制作用对经济的长期发展没有好处。